江西萍乡房地产去库存税收效应分析及主要措施初探

　　中央经济工作会议明确提出，化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一。近来有关部委接连出台去库存的政策，化解房地产库存将是今年推进供给侧改革的重要举措。江西省政府近期出台了房地产去库存“20条”，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。萍乡虽然是小城市，但房地产是全市经济发展的支柱产业，是推进城镇化进程的重要引擎。受全球经济低迷等诸多内外不确定因素影响，萍乡市房地产业同样面临市场下行和库存较大的困难，为此，萍乡市地税局积极应对，主动作为，组织人员进行调查研究，提出了较好的合理化建议，受到了当地政府的肯定。
　　一、目前江西萍乡房地产业库存情况
　　据统计，截止2015年底，萍乡市商品房累计库存226.6万平方米，占全省房地产库存7752万平方米的2.92％。全市商品房库存去化周期（注：去化周期为库存面积除以过去12个月的月均销售面积）为18.9个月，已经超过去化周期12至15个月的警戒线。特别是全市住宅库存量达178.3万平方米，占了库存总量的81.8％，去化周期为18.1个月，比全省住宅去化周期13.5个月多了4.6个月，其中全市上栗县去化周期为23个月。由此可见，全市房地产去库存的压力是相当大的。
　　二、去库存税收效应分析
　　（一）结构性减税政策助力房地产业去库存。
　　《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》对政府安置房和棚户区改造涉及了较多的税收优惠政策；《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号）规定：对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。一系列积极的结构性减税政策对于住房改善性需求有非常明显的利好，且尤其利好于非一、二线城市。
　　根据调查统计，2015年萍乡市发生个人存量房转让3252套，涉及面积35.41万平米，实现销售额97576.67万元，缴纳税收3490.28万元。按照2015年调查统计数据测算，新的税收优惠政策将增加唯一住房转让契税减免和第二套住房转让的契税减免共计497.97万元，加上增加减免2年以上的非普通住房营业税199.08万元，两者将减免个人房屋转让税收697.05万元，占了原总应缴税收的19.97％。以此推算，从2016年2月22日起实行个人存量房转让新的税收优惠政策，全市今年（按10个月计算）将增加税收减免580.88万元，加之受增量房契税下调和降低房地产企业土地增值税预征率的影响，预计对今年我市税收的减收影响将超过1000万元。
　　（二）有力的去库存措施促进税收稳步增长。
　　江西省政府近期下发的《关于做好化解房地产库存工作的通知》（赣府字［2016］17号）明确要求房地产库存去化时间超过12个月的地方要确保2016年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降。将去库存任务层层分解到各县、市，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县将进行约谈和追责；加之房地产企业主动加大推盘力度，降价促销，以价换量，共同加速了房地产市场回暖。据统计，2016年1－2月，全市商品房成交面积20.52万平方米，同比增长11.7％，商品房成交金额同比增长7％。房地产市场回暖带来了房地产税收的企稳回升，2016年1－3月，全市房地产业入库税款62558万元，同比增长11.8％。随着去库存各项组合工具的陆续出台与深化，预计2016年房地产业税收将持续、稳步增长。
　　三、全局应对房地产去库存的主要举措与建议
　　（一）适时调低所得税预缴率和市场评估价。
　　对企业提出企业所得税预缴困难的，主管税务机关可依据企业申请确定企业采取实际利润额预缴以外的其他企业所得税预缴方式，城区房地产企业所得税预缴率由原来的不得低于5％调整为3.75％。定期对房地产市场交易价格进行调研，各地将针对二手房市场交易价格变动情况，适时分批次对一些存量房的最低计税价格按规定程序进行调整，确保存量房评估值切实公平合理，进一步激活存量房交易，带动商品房销售。
　　（二）积极推进“营改增”促房企降税减负。
　　按照全国统一部署，目前正在做好房地产、建筑业、金融业、生活性服务业“营改增”全面试点准备工作，确保5月1日改革落实到位。通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、会计核算健全的房企，容易享受减负的利好。同时，全力准备接受二手房“营改增”委托代征工作，在不增税的情况下保持二手房税收征收管理平稳过度和近期出台税收优惠政策的连续执行。
　　（三）帮助房产企业解决融资难等困难。
　　从政策落实层面探索帮助企业走出困境的方法，对出现滞销且资金困难的房地产开发企业，可以依法采取灵活的征收办法。如由按月申报可调整为按季申报；经申请批准可延期三个月以内申报缴纳税款等。完善税银合作机制，扩大“税银通”签约银行，帮助纳税诚信度高、资金有困难的房地产企业牵线搭桥，切实为房企拓宽贷款融资渠道。同时，按照《国地税合作规范》的要求，在加强国地合作的基础上试行一体化联合办税，着力推进办税便利化改革。
　　（四）确实落实房企税种计征方法。
　　认真落实《江西省地方税务局关于支持房地产去库存若干税收优惠政策措施的通知》（赣地税发〔2016〕38号），调整房地产开发项目城镇土地使用税计征办法。对房地产开发项目在建设、销售过程中的城镇土地使用税，由每按半年计算扣减应税土地面积调整为按季计算扣减应税土地面积；调减企业自用地下建筑计入房产原值的比例。对转为工业用途的地下建筑，将目前按以房屋原价的60％调减至50％作为应税房产原值；转为商业和其他用途的地下建筑，以房屋原价的80％调整改为70％作为应税房产原值。
　　四、对全市房地产去库存的工作建议
　　积极落实国务院和有关部委出台的有利于提振楼市信心和缓解房地产市场下行的新政，如降低信贷首付比例、上调公积金存款利率、通过财政政策降低税费等。结合我省近期下发的《关于做好化解房地产库存工作的通知》，尽快制定出台支持和促进全市房地产业持续稳定发展的举措。
　　（一）提振市场信心，鼓励社会购买房产消费。
　　推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度。由各县、区政府根据当地实情出台对农民等新市民进城购买首套商品住房可给予一定比例的购房补贴政策，鼓励农民进城购房。同时要放宽购房落户条件、发展产业促进就业、解决就医上学困难，让农民等新市民买得起住得下。住房公积金仍有存量资金的县区要进一步降低首付比例，提高贷款额度，放宽公积金贷款、提取条件，实施提贷并举政策，将公积金贷款全省“一体化”政策落实到位，确保符合条件的职工购房应贷尽贷。创造条件积极试点推进农民工和个体工商户住房公积金制度。各级政府除了要加快城市配套设施建设外，还要引导和鼓励开发商打造高品质楼盘，不断提升住宅小区的绿色、节能、智能化水平，不断加强小区的物业管理，完善小区商业、交通、教育、养老、娱乐等服务，增加购房吸引力。
　　（二）做好供给去存，严管土地投放开发布局。
　　市、县两级要严格土地供应总量、结构、布局和时序，合理把握土地供应节奏，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。科学安排住宅用地的供地比例，重点保障重点工程、民生工程、保障性住房用地，提高商业地产、旅游地产、养老地产等项目供地量。对商品房库存严重过剩的县（区），土地管理部门对未动工开发的房地产用地，可依法采取符合当地房地产市场实际的调控措施。对于在建但尚未销售的商业或住宅项目，容许依规调整行业布局或住房户型，从源头上适应市场需求。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，通过让利促进资金流动。引导房地产业进行兼并重组，让那些发展不下去的房企保本或少亏退出，做优做强有前景的房地产企业，提高产业集中度和对外经营能力。
　　（三）减轻税外负担，推进财税改革释放红利。
　　全面落实好国家土地、规划、金融、税收等相关支持政策，积极推进财税体制改革释放红利。通过实行“营改增”全面试点加大结构性减税，努力实现企业减轻税负；通过加快财税体制改革，切实减轻地方财政负担，改变土地财政和债务严重的现状，调减放缓财税增长速度。全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费，公布房地产开发的收费清单，没有法律、政策规定的一律取消，同一项目不得重复收费，符合法律、政策规定的一律按低限收取，严禁收取清单外的费用。
　　（四）拓宽融资渠道，加大金融支持房产力度。
　　除落实好新的房贷政策外，要协调好金融机构加大房产企业的支持力度。对经营和销售正常的房企，要进一步提高房地产开发贷款审批效率，保持房地产开发贷款合理增长。积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定加大2套及以上住房信贷力度。对出现滞销和资金困难的房地产企业，推动商业银行通过政府、房企、银行的合作协调机制化解风险，如推进用好“税银通”等创新举措，共同维护市场稳定。加大各商业银行与市住房公积金管理中心协作力度，推行住房公积金与银行组合贷款的个人住房贷款模式。
　　（五）培育租赁市场，引导房企创新经营模式。
　　鼓励房地产企业利用存量房发展旅游、养老、创业、文化、教育、体育等跨界地产，开展多元化经营。促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变。引导企业投资购房用于租赁经营，鼓励房地产企业调整资产配置，将持有住房用于租赁经营；支持专业机构通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营；鼓励自然人投资购买库存商品房，成为租赁市场房源提供者。同时建立好租赁市场房源信息平台，规范租赁行为，维护租赁双方的合法权益。
　　（六）做好结合文章，推行“两个”货币化安置。
　　对各县区（国有工矿、垦区、林区）棚改安置、国有土地上（城中村）房屋征收安置和政府其他征地拆迁项目安置大力推行货币化安置，协商引导购买以较低价库存商品房进行安置。不再新建公共租赁住房，实行公共租赁住房货币化补贴制度，全面推行公共租赁住房以租代建，租赁符合条件的存量住房作为公共租赁住房房源。将棚户区改造与推动新型城镇化相结合。把城中村、城郊村及易地搬迁进入城镇的村庄纳入城镇棚户区改造范围，给予资金补助、税费减免和开发性金融政策支持。同步推进村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地依法征为国有土地、集体企业转为股份制企业“四个转变”。